(Análisis de las competencias del secretario administrador en la redacción del acta y no dejarse influir por las “recomendaciones” del presidente o comuneros acerca de que consten en el acta los comentarios que realizaron el día de la junta)
1.- Introducción
2.- Sentido y alcance del acta de una junta
3.- Negativa del secretario-administrador a incluir en el acta opiniones u observaciones
4.- Imposibilidad de reflejar en el acta las opiniones del presidente o comuneros
5.- Negativa del administrador de fincas a dejarse fiscalizar en el contenido del acta por presidente y comuneros
6.- No cabe recoger las opiniones y manifestaciones del turno de “ruegos y preguntas”
7.- Negativa del presidente a firmar el acta por negarse el administrador de fincas a incluir en el acta una opinión expuesta por él en la junta
8.- Solo pueden subsanarse los errores materiales o aritméticos del acta, pero no es subsanable la falta de constancia de una opinión o comentario
9.- La única opinión que se puede hacer constar en el acta es la “motivación de la abstención”
1.- Introducción
La casuística de la celebración de las juntas de propietarios nos depara multitud de situaciones que es preciso clarificar y que los administradores de fincas tengan clara la respuesta inmediata y directa que deben darle a aquellos propietarios que tratan de imponer su voluntad por encima de los conocimientos jurídicos que tiene el administrador de fincas.
Y suele ocurrir en las comunidades de propietarios una situación en la que ante el desconocimiento del presidente de la comunidad y de los comuneros acerca de cuál es el alcance del contenido del acta le interesan al secretario-administrador de fincas que haga constar en el acta las observaciones que los comuneros hacen, o es el propio presidente de la comunidad el que se lo requiere al momento de presentarle el acta a la firma.
¿Está obligado el secretario-administrador de fincas a incluir en el acta las observaciones que le hacen los comuneros o el presidente con respecto a alguna observación u opinión que se hizo el día de la junta? Nos preguntamos. Porque esta es una cuestión que les surge en muchos casos a los administradores de fincas cuando deben redactar el acta y se ven sometidos a la presión de su propio presidente de la comunidad o de algunos comuneros.
Cierto y verdad es que la escasa regulación normativa de nuestra LPH ayuda poco, pero también que será preciso “tirar” de la jurisprudencia del Tribunal Supremo para ir resolviendo todas las dudas que aparecen y que nuestra Sala 1ª está ayudando en gran medida a dar salida ante la claridad de los últimos temas que están llegando a este Tribunal unificador de jurisprudencia.
Así las cosas, y en el ámbito de estos problemas que surgen en el desarrollo de las juntas de propietarios ponemos sobre la mesa el relativo a aquellos propietarios que quieren que conste el acta algunas observaciones o comentarios que ellos han realizado. Y el alegato lo realizan bajo el argumento de que si desean impugnar los acuerdos adoptados quieren que consten sus observaciones y su firma entendiendo que ello es lo que les legitima para el ejercicio de la acción de impugnación del art.18 LPH –EDL 1960/55-.
Pues bien, ante estas situaciones es preciso insistir en que en el acta no puede ni debe hacerse anotar los comentarios que los comuneros han realizado en la junta, ya que lo que consta en el art.19 LPH,- y así se les debe trasladar a ellos- es que en el acta solo se harán constar los acuerdos alcanzados. Pero nada más. En ningún apartado de la LPH se refleja que se pueden incluir en el acta cuestiones distintas de las reflejadas en el art.19 LPH –EDL 1960/55-, y, en concreto, que pueden hacerse las observaciones de los comuneros.
Por otro lado, algunos comuneros también hacen constar que quieren firmar el acta, o reflejar en ella de forma manuscrita por ellos, algún extremo con el que no están de acuerdo en el desarrollo de la junta y que esta constancia es la que les legitima más tarde para el ejercicio de la acción de impugnación. Cierto es que es difícil convencer con argumentos a estos comuneros de que no pueden firmar el acta, o que no es posible permitirles que hagan constar comentarios personales en el acta, o documento extendido en el desarrollo de la junta, por lo que siempre será interesante llevar consigo las resoluciones del Tribunal Supremo que están resolviendo estas y otras cuestiones. Ello, sin perjuicio de señalar que, como es lógico, las actas se extienden más tarde, no en el mismo acto.
Pues bien, el Tribunal Supremo en sentencia 22 diciembre 2009 –EDJ 2009/299943– viene a resolver este problema. Así, se apunta que en la interpretación de la anterior redacción de la ley existían dudas acerca de si el cierre del acta tenía que ser firmado o no por todos los propietarios, si bien destacada doctrina científica consideraba absurda la necesidad de la firma general, que no era exigida en ninguna sociedad mercantil, asociación civil o administrativa, ya que la prueba podría ser únicamente la rúbrica hecha en cualquier documento, con lo que sobraba el Libro de actas; por otra parte, esta singularidad sería tanto como obligar a todos los asistentes a que se queden en el lugar donde se celebró la junta, incluso a esperar durante horas a que sea redactada y, luego, en su caso, firmarla o exponer su discrepancia.
En verdad, la sentencia TS de 23 de enero de 1991 –EDJ 1991/558– dice que la firma de los copropietarios asistentes a la junta no está expresamente exigida por la LPH, siendo en la praxis cotidiana de las juntas, sobre todo en comunidades numerosas, la costumbre de que sean firmadas las actas solamente por presidente y secretario; en contra de esta posición se sitúan las sentencias TS de 23 junio 1983 –EDJ 1983/10642– y 11 noviembre 1988 –EDJ 1988/8905-.
Por ello, el Tribunal Supremo viene a concluir que en la actualidad, no existe duda alguna: el acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes (art.19.3 LPH –EDL 1960/55-, según la modificación de la Ley 8/1999, de 6 de abril –EDL 1999/60873-).
Como vemos, existen inconvenientes de carácter jurídico, y otras de carácter funcional que impiden que esta pretensión que a veces exponen algunos comuneros llegue a fructificar, ya que el acta no se redacta en el mismo acto, y sería absurdo que el administrador de fincas tuviera que estar localizando a todos aquellos comuneros que manifestaron que deseaban firmarla o añadir algún extremo para que, una vez que el administrador de fincas la ha terminado de redactar, pudieran ellos revisarla y/o darle un visto bueno (en adelante VºBº) que la LPH en ningún modo permite.
Lo más correcto es negarse a tales pretensiones, ni aunque fuera más cómodo hacerlo para terminar con el conflicto que de estas cuestiones hacen muchos comuneros, ya que si se cede ante los comuneros en cuestiones en las que estos no tienen razón, estos habrán tomado la medida del administrador de fincas y más tarde le exigirán alguna otra cuestión sobre la que tampoco tienen derecho. Lo procedente es hacerse acopio de estas resoluciones del Tribunal Supremo y si algún comunero desea suscitar este, u otros temas, demostrar que no es correcto y que la jurisprudencia y la norma avalan la actuación y decisión del administrador de fincas. Todo lo contrario es conceder derechos a los comuneros que no les pertenecen, y, como decimos, echarse piedras encima a la larga el propio administrador, ya que más pronto o más tarde le volverán a suscitar alguna otra cuestión sobre la que no tiene razón. El derecho y la razón deben imperar sobre la comodidad y en el caso de la Propiedad Horizontal más todavía.
2.- Sentido y alcance del acta de una junta
Por todo ello, resulta interesante conocer la opinión jurisprudencial sobre el alcance del acta, qué es y qué se puede reclamar. Y, así, la sentencia de la AP Las Palmas 15-4-14, –EDJ 2014/104295-, recuerda que;
a) Acuerdos y acta. Que no cabe confundir «acuerdo comunitario» con «acta de la junta». El acuerdo es la expresión de la voluntad de la junta como órgano de gobierno colegiado de la comunidad de propietarios; y el acta es una mera relación escrita de lo sucedido, tratado o acordado en la junta, constituyendo el soporte documental en el que se deja constancia de los acuerdos adoptados por el órgano colegiado de gobierno de la comunidad. El reflejo de los acuerdos en el acta, conforme a lo prevenido por el art.19 LPH –EDL 1960/55– no tiene carácter ad solemnitatem, sino naturaleza claramente formal, instrumental o probatoria, de modo que determinados defectos menores de carácter formal que no afecten en lo esencial a acuerdos válidamente adoptados no pueden provocar la nulidad de éstos.
b) Contenido del acta. En la línea de la interpretación que este Tribunal sostiene se pronuncian, entre otras, la sentencia de la AP Madrid 3 de diciembre 2013 –EDJ 2013/293087-: «Desde el aspecto del acta de la junta y la omisión de algunos de los extremos señalados en la LPH tema también suscitado por la parte actora, ya declaramos en nuestra sentencia de 28 de mayo de 2013 –EDJ 2013/106593– que en un edificio sometido al régimen de la propiedad horizontal, los acuerdos que se adopten en la junta de propietarios han de reflejarse en un documento denominado » acta » (art.19.1 LPH –EDL 1960/55-). Cada reunión de la junta de propietarios debe dar lugar a su correspondiente acta en la que consten los acuerdos adoptados.
Esta acta debe expresar la fecha y lugar de celebración de la junta, los propietarios asistentes, presentes o representados, y los acuerdos adoptados, con indicación de los votos a favor y en contra, así como las cuotas de participación que respectivamente suponga. Y tiene que estar firmada por el presidente y el secretario. Siendo la ausencia o el error respecto de cualquiera de estos requisitos «insubsanable» (párrafo tercero y último art.19.3 LPH –EDL 1960/55-).
Además el acta también deberá expresar el autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido, el carácter de la junta, ordinario o extraordinario, y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria, los cargos de los asistentes con indicación de sus cuotas de participación, el orden del día de la reunión y, respecto de los acuerdos adoptados, los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos en caso de que ello fuere relevante para la validez del acuerdo (art.19.2 LPH –EDL 1960/55-). Pero, la ausencia o error respecto de cualquiera de estos requisitos, es «subsanable»; Subsanación que deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación (párrafo tercero y último art.19.3 LPH).
Igualmente tiene que reflejarse en el acta los propietarios privados del derecho de voto por no encontrarse al corriente en el pago de todas las deudas vencidas en la comunidad (art.15.2 LPH –EDL 1960/55-).
c) Omisión de extremos en el acta. Ante el acta de una reunión de la junta de propietarios con un defecto o error subsanable, cualquiera de los propietarios del edificio lo que debe hacer es instar, de la comunidad de Propietarios y extrajudicialmente, la subsanación, lo que deberá hacer antes de la siguiente reunión de la junta de propietarios, en la que deberá ratificarse la subsanación. Se suscita la duda acerca de la consecuencia jurídica que, un defecto o error insubsanable, produce en el acta de la reunión de la junta de propietarios que lo contiene y en los acuerdos que en la misma se reflejan. Manteniéndose posturas discrepantes en la doctrina. Pues, mientras para algunos autores (minoritarios), se produce, en todo caso, la nulidad del acta y de los acuerdos que en ella se reflejan. Otros autores (mayoritarios), rechazan que, en todo caso, se produzca la nulidad del acta y de los acuerdos en ella reflejados, debiendo analizarse cada caso concreto intentando siempre que los meros formalismos no lleven consigo posibles nulidades que perjudiquen a toda la comunidad, de tal manera que solo tendrán trascendencia las omisiones cuando afecten al fondo de los acuerdos y puedan provocar indefensión a algún comunero. Ponen de manifiesto estos autores que la propia ley no consagra la sanción de la nulidad para los defectos insubsanables de un acta. No se impone a las comunidades de propietarios la obligación de contar con profesionales a su servicio para redactar las actas. En cuanto a la firma del presidente y del secretario quedaría en manos de estas dos personas dar validez a la junta. Y, por último, el sinsentido que supondría que un acuerdo adoptado en la junta que fuera contrario a la ley y a los estatutos ya no pudiera ser impugnado transcurrido el plazo de un año, y, sin embargo, transcurrido ese plazo del año (la acción de nulidad del acta que conlleva la de los acuerdos en ella reflejados no está sometida a plazo alguno de caducidad), pudiera lograrse la nulidad de un acuerdo que fuera conforme a la ley y los estatutos porque en el acta se observa un defecto insubsanable. La AP de Las Palmas en la sentencia citada se decanta por la segunda de las opiniones reseñadas.
d) Alcance del valor del acta El acta de la reunión de la junta de propietarios no es más que un mero y simple documento privado, al cual, la jurisprudencia, ha venido negando el carácter constitutivo y su eficacia ad probationem, que no se establece expresamente en la LPH y que por su importancia procesal no puede interpretarse en tal sentido (sentencias TS 25 febrero 1988 –EDJ 1988/1542-, 11 de noviembre de 1988 –EDJ 1988/8905-, 2 de marzo de 1992 –EDJ 1992/1985-, 19 de julio de 1993 –EDJ 1993/7313-, 10 de julio de 1995 –EDJ 1995/4670-, 23 de febrero de 1996 –EDJ 1996/1317-).».
Por todo ello, vemos que en esta sentencia en modo alguno hace mención a que se recojan o incluya en el acta “opiniones u observaciones”.
3.- Negativa del secretario-administrador a incluir en el acta opiniones u observaciones
El tema es muy claro, ya que los presidentes o comuneros no pueden convertir el acta en una transcripción literal de lo que ellos manifiesten o expongan, por la sencilla razón que un acta no es una reproducción fiel y exacta de “lo que se dijo en la junta”, sino de “los acuerdos que se adoptaron en la junta, y por ello no es posible que nadie, ni el presidente, puedan exigir al secretario administrador lo que este debe reflejar en el acta, más allá de lo que consta en el propio art.19 LPH –EDL 1960/55-, por cuanto el fedatario de lo que se acordó es el secretario administrador, no el presidente. Es como si un particular reclamara los servicios de un notario y le dijera lo que él considera que debe transcribirse en el acta notarial. El notario es un profesional cualificado, al igual que el administrador de fincas, que sabe lo que debe constar en un acta notarial, no existiendo posibilidad de que le señalen lo que él debe hacer constar en un acta. Por ello, de la misma manera los comuneros no pueden reclamar que conste en acta las observaciones que ellos realizaron el día de la junta. De ser así se convertiría el acta en un documento extensísimo de “transcripción literal” no de acuerdos, sino de la “vida de la junta”, y esto no es lo que se pretende por el legislador en la redacción del art.19 LPH.
4.- Imposibilidad de reflejar en el acta las opiniones del presidente o comuneros
Estamos manteniendo en las presentes líneas que no se pueden incluir en el acta algo más que los acuerdos, por ejemplo, cartas enviadas por comuneros, opiniones sobre acuerdos, etc.
Hay que hacer referencia a los acuerdos nada más, por lo que hay que negarse a incluir una carta u opinión al margen del contenido propio, ya que no es parte del acta. El propietario, lo que podría hacer es interesar que ese punto se trate en una junta o interesar una por la vía del art.16.2 LPH –EDL 1960/55-. No podrán incorporarse al acta ni hacer constar en la misma cartas, opiniones, observaciones distintos al sistema de votaciones. En caso de querer presentarse algún escrito o carta por un comunero al administrador de fincas se le devolverá al portador sin hacer constar en el acta. Además, así lo corrobora el TS sentencia 2 de octubre de 2008 –EDJ 2008/178462-.
Es obvio que en las juntas algunos comuneros o el presidente querrán que se incluyan en el acta sus opiniones o comentarios, pero el Alto Tribunal no lo exige, por lo que habrá que ir acostumbrando a los comuneros a dejar de incluir esos datos en las actas que no son exigibles. En todo caso la grabación de las juntas permite recoge en un CD todo lo que se dice para subsanar la no constancia en el acta de todos los detalles.
5.- Negativa del administrador de fincas a dejarse fiscalizar en el contenido del acta por presidente y comuneros
En base a lo expuesto, debe existir negativa del secretario-administrador a aceptar presiones del presidente o comuneros, ya que suele ser práctica habitual que el presidente de una comunidad quiera controlar la redacción del acta, pero quien da fe de su contenido y de lo que se ha dicho es el secretario administrador, que tiene la función de transcribir lo recogido.
Podría darse el caso de que el presidente de una comunidad pudiera querer introducir alguna cuestión de matiz a la redacción del acta antes de firmar como le corresponde, o que los comuneros envíen escritos al secretario administrador para que consten en acta algunos comentarios que realizaron, pero debe destacarse que no se le puede enviar el acta a los comuneros para que den estos el VºBº al acta antes del acto formal del cierre del acta. Esta se notifica a los comuneros en base a lo dispuesto y lo que los comuneros pueden hacer en base al art.19.3.3 –EDL 1960/55– es pedir la subsanación en algún punto que así lo entiendan.
Lo que es cierto es que los comuneros no pueden fiscalizar el contenido del acta antes del cierre, ya que en ese caso sería imposible cerrar en plazos el acta además de tener que estar sujeto a una labor de fiscalización no prevista en la norma de la LPH y abrir un proceso de control por la junta de lo que debe incluirse en el acta y lo que no debe incluirse cuando esta es misión exclusiva del secretario-administrador. Lo que debe este hacer es enviar el acta al presidente, pero a los efectos de la firma exclusivamente, pero no para ejercer algún acto de control sobre la misma, ya que en ese caso los presidentes de las comunidades se creen investidos en algún tipo de control sobre el contenido del acta no amparado en norma alguna que lo permita.
Quizás podría permitirse hacer alguna observación antes de firmar, pero el problema existiría si no está de acuerdo en algún punto concreto y se niega a firmar el acta hasta que el administrador de fincas no lo modifique, lo que sería tanto como otorgarle el poder del acta al presidente. En estos casos, el secretario administrador debe cerrar el acta y enviarla a los comuneros, aunque ciertamente esto le abre un conflicto con el presidente, pero lo que está claro es que extendería en el libro una diligencia haciendo constar esta incidencia al objeto de que conste que él no retiene la notificación del acta. Para evitar estas discrepancias en torno a lo que ocurrió se aconseja siempre grabar las actas, para lo que se debería proceder a un acuerdo por mayoría simple para que las juntas sean grabadas en video para asegurarse todos de que queda constancia y prueba de lo que ocurrió en ellas.
6.- No cabe recoger las opiniones y manifestaciones del turno de “ruegos y preguntas”
Nos planteamos en este punto si podría insistir el presidente en que constaran determinadas observaciones efectuadas por él mismo en el turno de ruegos y preguntas o por otro comunero. Pero la respuesta es que en modo alguno ello puede ser admitido. La ley no lo contempla en ningún caso, por lo que no es preciso hacerlo constar. Otra cosa es que el administrador de fincas esté presente en el desarrollo de ese turno para atender preguntas u otras cuestiones que surgen en esta fase sobre la que –recordemos- no se pueden adoptar acuerdos, ya que se trata de cuestiones que surgen de improviso y que no constan en el orden del día, pero la parte de ruegos y preguntas no se incorpora al acta, ni hay que hacerlo de cartas u opiniones que se viertan en su desarrollo. Y es que suele ser práctica habitual que tras concluir el debate y votación de los puntos incluidos en el orden del día se abra un turno sobre ruegos y preguntas en el que los comuneros expongan determinadas observaciones sobre la vida en comunidad. Pero la ley no permite que estas se incorporen al acta, porque el debate sobre el turno de ruegos y preguntas no forma parte del acta, ya que solo se trata de una parte de la junta en la que se realizan observaciones, se hacen preguntas al presidente o administrador sobre la llevanza de la comunidad, la administración de la misma, etc., pero no forman parte del acta estas observaciones, ni deben constar en la misma.
Es práctica habitual hacerlo así, lo que, de todos modos, suele retrasar la confección del acta, al tener que incluir estos extremos. De no hacerlo, incluso, se podría cerrar el acta el mismo día de la junta y comprobar allí con un ordenador lo que se dijo y se aprobó y que la firmen el presidente y administrador, aunque no es obligatorio hacerlo así y puede perfectamente firmarse en días posteriores.
7.- Negativa del presidente a firmar el acta por negarse el administrador de fincas a incluir en el acta una opinión expuesta por él en la junta
En teoría, al menos, un acta sin la firma del presidente determina la inexistencia del acta, y por ello la invalidez e inejecutabilidad de los acuerdos en ella reflejados. Incluso la sentencia AP Madrid 2 diciembre 2009 –EDJ 2009/340455– señala que no se puede otorgar al secretario de la junta, aun cuando sea un profesional como es el administrador, sin contar con el VºBº del presidente, la capacidad de interpretar de modo singular los acuerdos adoptados.
Ahora bien, pueden darse casos en los que no se trata de un error del administrador, sino de una negativa del presidente, por ejemplo, porque no está conforme con los acuerdos alcanzados. En ese caso no puede depender de su decisión de firmar o no la ejecutividad de los acuerdos alcanzados. Por ello, si existe esta negativa tras haberlo intentado el secretario, este debe redactar y firmar el acta y enviarla a los propietarios con una diligencia final en la que hace constar que el presidente se niega a firmar.
De todas maneras, la falta de la firma del presidente del acta no conlleva la nulidad de sus acuerdos como señala la sentencia AP Vizcaya, 1 marzo 2005 –EDJ 2004/33300-, ya que la ausencia de firma de presidente en el acta de los acuerdos en que sustentaba la demanda en juicio monitorio y que a la misma se acompañan carece de la trascendencia que se pretende cuando el acta de la junta no tiene carácter constitutivo de los acuerdos. Se trata de una obligación a cumplir por los órganos rectores en beneficio de los comuneros, que pueden exigirles aquél cumplimiento».
El Tribunal Supremo en sentencia de 25 abril 1992 –EDJ 1992/4025– establece la ausencia de firmas en el acta de la junta de propietarios no priva de virtualidad a los acuerdos adoptados dotados de la necesaria legalidad. De todos modos, el secretario debe redactar el acta, firmarla y remitirla a todos los propietarios, indicando en diligencia final que no está con el Visto Bueno del presidente por que se niega a ello.
Interesante resulta la sentencia del TS 20 de abril de 2015 –EDJ 2015/58386– que trata sobre el alcance de la ausencia de la firma del presidente y/o del secretario del acta, lo que puede ocurrir por mera omisión, o, por ejemplo, en los casos en los que el presidente se niega a firmar el acta por no estar de acuerdo en la redacción del acta. Pues, bien, en estos casos el secretario debe notificarla en cualquier caso y o bien que la firme más tarde, o bien mediante una ratificación en la junta siguiente, pero los acuerdos serán ejecutivos. El TS apunta que el art.19 LPH –EDL 1960/55– regula diversos aspectos formales relacionados con los acuerdos tomados en la junta de propietarios, y, además de indicar cuál ha de ser el contenido mínimo del acta donde se reflejen aquéllos, dispone cómo habrá de cerrarse (párrafo 3), de modo que se hará con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. La consecuencia del cierre es, como resulta de la propia norma, que, a partir de ese momento, los acuerdos serán ejecutivos, y es también condición necesaria, entre otras, para posibilitar la subsanación de los defectos y errores. Eso no significa que los acuerdos carezcan de validez por el hecho de no estar firmada el acta, pues serán válidos o no en función del grado de cumplimiento de los requisitos intrínsecos para alcanzar la mayoría legalmente exigida en la formación de la voluntad común, no por el VºBº que el presidente dé a la redacción del acta por el secretario. Esa circunstancia no es un elemento constitutivo o un requisito de forma solemne esencial para el nacimiento de la declaración de voluntad surgida de la votación, de modo que el acta es únicamente el medio para documentar el acuerdo, no para validarlo. Con la documentación se produce la prueba gráfica de esa voluntad declarada y permite demostrar su existencia a efectos de ejecutarla, impugnarla o subsanarla, pero no para dotarla de validez.
Ciertamente, el art.19.2 LPH –EDL 1960/55– exige que el acta exprese unas determinadas circunstancias y el apartado 3 añade que el acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario. Sobre la nulidad de un defecto formal, tales como la falta de las firmas de presidente y secretario de la comunidad, puede ser defectos, pero no producen la nulidad de la junta y de los acuerdos que contienen, y se subsanan cuando en una siguiente junta, se ratifica lo acordado en ésta. Es decir, por falta de la diligencia de aquéllas, no cabe anular la junta y los acuerdos. No cabe que meros formalismos lleven consigo nulidades que perjudiquen a toda la comunidad.
La jurisprudencia reciente ha seguido este criterio, como en general actualmente ha prescindido de los excesos del formalismo que puede perjudicar intereses que en este caso serían los de las voluntades correctamente expresadas y votadas por los copropietarios, que son ajenos a la diligencia de la firma por parte de su presidente o secretario.
Así, la sentencia TS 7 marzo 2002 –EDJ 2002/3513– afirma que en el único motivo del recurso no se discute que la voluntad colectiva plasmada en el acuerdo impugnado fue ratificada por dos veces durante el año siguiente mediante sendas juntas debidamente convocadas y celebradas, en las que se manifestó una «voluntad transparente, amplia y claramente mayoritaria de los copropietarios», la conclusión no puede ser otra que la artificiosidad del conflicto traído ante esta Sala mediante un recurso de casación que sólo puede entenderse a partir de empeños personales de lograr parcelas de poder en la comunidad más que por verdadera necesidad de tutela judicial.
8.- Solo pueden subsanarse los errores materiales o aritméticos del acta, pero no es subsanable la falta de constancia de una opinión o comentario
Si después de enviada el acta a los comuneros se detectan errores materiales se debería remitir una nota de rectificación firmada por el presidente y el secretario a todos los propietarios indicando el concepto erróneo y extender en el libro de actas una diligencia complementaria haciendo la observación oportuna. Pero si existen observaciones por parte de los propietarios se debería convocar inmediatamente una junta de propietarios para aclarar los errores.
De todas maneras, será preciso que en la siguiente junta de propietarios se ratifique el error subsanado. Si no se trata de un simple error aritmético o que se pudiera detectar fácilmente podría darse el caso de que acabara el tema en una impugnación, ya que si no existe prueba patente del error debería procederse a una votación nueva sobre el extremo en el que existe discusión, ya que lo que constaba en el acta es lo que se ha comunicado a los propietarios y podría impugnarse y ganarse en los tribunales una alteración sin más del contenido del acta si no se somete a deliberación de la junta y aprobación, en su caso, si existen dudas.
En cualquier caso, la LPH no concibe que la falta de inclusión en el acta de una opinión o comentario sea la base para una subsanación. Podría darse la circunstancia de que algún comunero haya hecho constar en la junta en el turno de ruegos y preguntas que otro comunero lleva a cabo actividades del art.7.2 LPH –EDL 1960/55– de molestas, dañosas o prohibidas, a fin de llevar a cabo el requerimiento de advertencia que prevé el art.7 LPH, pero tampoco es preciso hacerlo constar en el acta, ya que la LPH no exige que para llevar a efecto el requerimiento en estos casos haga falta acuerdo de junta, o que en una junta se refleje este hecho con carácter previo a efectuar el requerimiento.
9.- La única opinión que se puede hacer constar en el acta es la “motivación de la abstención”
Se deben recoger en acta las explicaciones o razonamientos de los abstenciones, pero no las de los votos negativos, sobre los que no se exige que conste en acta “su motivación”.
Se deben recoger en el acta los votos emitidos en los tres sentidos a favor en contra y abstenciones. Pero solamente debe recogerse en acta la motivación del sentido del voto en las abstenciones ya que solo se puede impugnar el acta por los que se abstienen si consta en acta la motivación de su abstención, pero no las de los que votan en contra según acuerdo del tribunal supremo. Se recomienda que se señale en junta si alguno de los que se abstienen quiere justificar su abstención para constar en acta.
Y ello, porque hay que recordar que el Tribunal Supremo, 10 mayo 2013 –EDJ 2013/101639-, fijó doctrina sobre lo que se entendía en relación a que la expresión «hubieren salvado su voto” del art.18.2 LPH –EDL 1960/55-, debe interpretase en el sentido de que no obliga al comunero que hubiera votado en contra del acuerdo, sino únicamente al que se abstiene.
Con ello, el secretario-administrador de fincas recogerá en el acta las motivaciones de los propietarios que se abstengan en una votación, porque esta motivación de observaciones que consten en acta es lo que le dará legitimación al que se abstuvo para impugnar luego los acuerdos.
Este artículo ha sido publicado en la «Revista de Derecho Inmobiliario», el 1 de abril de 2018.
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